Сегодня для многих россиян приобрести городскую квартиру стало проще благодаря развитию ипотечного кредитования. Однако купить или построить таким образом загородный дом всё еще достаточно проблематично. Во-первых, кредит в данном случае обычно требуется большего размера - стоимость коттеджа всегда выше (из-за более внушительной площади и стоимости земельного участка). Во-вторых, требования банков в таких ипотечных программах - более жесткие. Поэтому, несмотря на значительный спрос на кредитование покупок загородных домов, до успешного заселения в собственный новый дом доходит не так уж много покупателей. Однако в будущем такое положение непременно должно измениться в лучшую сторону.

Спрос на загородную ипотеку имеет ярко выраженный сезонный характер. Весной и летом желающих приобрести загородный дом становится больше. Поэтому к сезону отпусков кредитующие организации стремятся подготовить программы, которые рассчитаны на покупателей коттеджей и земли.

Сегодня на рынке представлены несколько схем кредитования загородной недвижимости. Первая - классическая: кредитование покупки готовых домов. При этом земельный участок может быть арендован или находиться в собственности продавца. Менее популярен второй вариант - заем на строительство дома. Получить такой кредит можно, только если земля уже находится в собственности потенциального заемщика. В противном случае ему придется брать кредит под залог имеющейся недвижимости. Кредит может быть предоставлен как под залог загородной недвижимости, или участка земли, так и под залог городской квартиры.

Третий путь приобретения загородной недвижимости - покупка строящегося или готового коттеджа в организованном поселке. Сегодня большинство застройщиков, возводящих коттеджные поселки, имеют в числе деловых партнеров несколько кредитующих организаций. Таким образом, получается как бы ипотека на доверии. Кредитор понимает, что, выдавая деньги на еще не существующий объект, он рискует. Но, поскольку в определенной степени доверяет застройщику (после проведения тщательного анализа его деятельности), готов мириться с таким положением дел.

Если заемщик покупает дом не по корпоративной программе "застройщик-банк", ему придется потратить немало сил и времени на подбор кредитной программы с подходящими условиями (уровень процентных ставок, размер первоначального взноса, возможность привлечения созаемщиков и досрочного погашения кредита и т. д.). После чего еще найти объект недвижимости, который устроит банк. Другими словами, кредитная организация проводит не только андеррайтинг (оценку платежеспособности) самого заемщика, но и андеррайтинг объекта (то есть проверку ликвидности дома или участка).

Банки предъявляют к загородной недвижимости как объекту залога ряд требований. В частности, постройка должна быть отдельно стоящим зданием, пригодным для проживания (жилой дом, садовый дом, дача, коттедж и т. д.). Не принимаются в залог слишком старые дома (у каждого банка свои ограничения по году постройки), а также объекты, не имеющие отдельного входа, подъезда, коммуникаций.

Кроме того, объект должен находиться в населенном пункте, на территории которого есть иные индивидуальные дома, пригодные для проживания, - в коттеджном поселке, деревне, садоводческом товариществе, дачном кооперативе и пр. Жилище должно быть свободным от обременений правами третьих лиц, подлежащими государственной регистрации.

За редким исключением банк может принять вариант, когда земельный участок, на котором стоит дом, используется на правах аренды, - как правило, требуется оформление надела в собственность. Земля должна иметь разрешенное использование (целевое назначение) для садоводства, жилищного или дачного строительства.

Чтобы упростить процедуру поиска подходящей кредитной программы и самого объекта недвижимости, можно обратиться к ипотечному брокеру. Это специалист, который хорошо ориентируется на рынке жилищного кредитования и подберет ипотечный продукт, наиболее выгодный для заемщика. Возможно даже, что потраченные на услуги брокера деньги "отобьются" за счет сэкономленных на оптимальной программе процентах. Кстати, в последнее время на рынке появились еще и земельные брокеры. В их задачу входят консультирование клиента по наиболее выгодному вложению денег в земельные участки и помощь в организации непростых сделок с земельными наделами.

Если объект в целом удовлетворяет требованиям банка, документы заемщика передаются в кредитный комитет, который выносит решение о возможности предоставления ссуды (заметим, ее точный размер пока не оговаривается - только примерная сумма). После оценки приобретаемой недвижимости определяется размер кредита. Затем вы подписываете кредитный договор, получаете деньги и можете приступать к покупке жилплощади.

Нельзя забывать и про ипотечное страхование. Одним из условий предоставления кредита является обязательное страхование жизни и трудоспособности заемщика, самого объекта залога от повреждения, а при покупке объекта на вторичном рынке - и права собственности (титула) от риска его утраты.

Заключительный этап - государственная регистрация. Право собственности на жилой объект переходит от продавца покупателю. Новый владелец получает свидетельство о собственности, при этом становится полноценным хозяином недвижимости. Единственное, что он не может делать с приобретенным жильем, - это продавать его до полного погашения кредита.

Говоря о госрегистрации, следует разграничить понятия "ипотека в силу закона" и "ипотека по договору". Если взятый вами кредит направлен на приобретение объекта недвижимости, покупка переходит в залог банку с момента государственной регистрации вами прав собственности на недвижимость.

В этом случае мы говорим, что ипотека возникает "в силу закона". Если заемные средства получены вами под залог имеющегося объекта недвижимости для иных целей, договор ипотеки заключается в обязательном порядке, в простой письменной (или, по требованию банка, нотариальной) форме, и подлежит обязательной государственной регистрации. Это ипотека "по договору".

Что делать, если требуется не приобрести объект, а, допустим, взять кредит на строительство второго этажа частного дома? Деньги можно получить под залог не недвижимости, а имеющейся в собственности земли. Для этого кредитуемому необходимо подтвердить свое трудоустройство и стабильный доход (справка 2НДФЛ, справка по форме банка, устное подтверждение работодателя). Но этого мало.

Согласно п. 1 ст. 62 закона № 102-ФЗ, могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений и юридических лиц. При общей долевой или совместной собственности ипотека устанавливается только на принадлежащий гражданину земельный участок, выделенный из общей долевой или совместной собственности. В залог не принимается земельный участок, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ или органов местного самоуправления.

Необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 336 ГК РФ может быть установлен и запрет на залог имущества. Поэтому ст. 63 закона "Об ипотеке" запрещает залог земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, так как на них не может быть наложено взыскание. Ведь если заемщик окажется неплатежеспособным, банк не сможет реализовать залог, чтобы вернуть свои средства. По той же причине закон запрещает залог участка, если на нем находится жилое строение, являющееся единственным местом проживания заемщика. К договору об ипотеке земельного участка в обязательном порядке должна быть приложена копия кадастрового плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

Из всех сделок недвижимости, по заверению экспертов, именно ипотека земельных участков в силу сложности подготовки документов и их оформления характеризуется наибольшим количеством претензий судебного порядка, поэтому банки крайне неохотно кредитуют под залог земли. Выход для потенциального заемщика - найти грамотных специалистов, которые тщательно подготовят всю документацию, так как малейшее несоблюдение правил может повлечь признание договора недействительным.

Согласно законодательству, для оформления залога земли необходимы правоустанавливающие документы на участок, план участка с кадастровым номером, расчет нормативной стоимости земли. Если участок выделен под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), то нужны еще разрешение на использование, отчет об оценке, заключение по титулу, техническая экспертиза (сверка адреса и т. д.), справка об отсутствии арестов и запрещений, справка из налоговой инспекции. А при наличии строений требуются документы и на них: паспорт объекта, выписки из реестра прав, правоустанавливающие документы, справка об оценке.

Допустим, кредит под залог недвижимости или земли получен, дом достроен и оформлен в собственность, но нужны еще средства на внутреннюю отделку. По логике, такой кредит должны дать под залог коттеджа. Но не будет ли залог участка препятствием для получения кредита под залог коттеджа? Теоретически получить заемные средства на внутреннюю отделку коттеджа под залог самого объекта недвижимости - реально, считают эксперты. Сумма кредита будет определена исходя из вашего дохода за минусом ежемесячного платежа по первой ипотеке. Но банк в таком случае обязательно проверит историю погашения первого кредита, и если долг возвращается вовремя, то может предоставить и второй ипотечный заем.

К сожалению, сегодня развитие загородной ипотеки несколько тормозиться, в отличие от городская. Причинами этого являются и сложность в оформлении земли, и запутанность законодательства, и проблемы с точной оценкой стоимости объекта залога. Однако, в последнее время вопросами индивидуального домостроения занялись на самом высоком правительственном уровне, рассматривая малоэтажную застройку как один из основных способов решения жилищной проблемы. Поэтому есть надежда на то, что в скором времени власти обеспечат необходимые условия для равития загородной ипотеки.


Источник: Рокфеллер