Сегодня покупатели недвижимости - даже не испытывающие затруднений с деньгами - понимают все преимущества использования банковских кредитов. Среди возможных выгод: сохранение оборотного капитала владельцев бизнеса, решение проблемы декларирования крупных сумм денег и так далее. Это справедливо как для российского рынка недвижимости, так и для рынков различных стран мира. Где же лучше взять ипотечный кредит гражданину России, решившему приобрести квартиру или дом за границей?

Вопрос "на каких условиях зарубежные кредитные организации готовы дать вам ипотеку?" выглядит не очень корректно. Точнее говоря, правильный ответ на него по объемам потянет на "Войну и мир": стран в мире много, банков в них еще больше, и у каждого свои индивидуальные программы и условия. Однако даже самого поверхностного знакомства достаточно, чтобы понять – "их" условия выгоднее наших.

В первую очередь это касается процентов по кредиту – на фоне российских реалий они выглядят просто фантастическими. "Сегодняшняя процентная ставка – 5,5-6% годовых, - говорит Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании "БЕСТ-Недвижимость". – Взять кредит вы можете на срок 10-25 лет, его сумма до 50-70% от стоимости объекта – это зависит от самого объекта и от надежности заемщика. Реально получить кредиты на Кипре, в Испании, Италии, Франции".

"В Германии – кредит до 10 лет, от 4,5% до 5,3% годовых. В Испании и на Кипре – сроки от 5 до 15 лет, проценты от 4 до 5,7% годовых, первоначальный взнос 30-40% в зависимости от документов, предоставленных заемщиком. Банки Кипра имеют свои офисы в Москве и клиент имеет возможность оформить ипотечный кредит в Москве. В случае с Германией и Испанией обязателен выезд в страну кредитования для оформления ипотечного кредита. Залогом служит в основном приобретаемая недвижимость, но банки всегда обращают также внимание на сумму официальной зарплаты заемщика в его стране и наличие недвижимости на родине. Обычно совокупность этих факторов и служит основанием для предоставления кредита, срока и процентов по нему", - добавляет Максим Залевский, руководитель отдела зарубежной недвижимости "Кредит МАКС".

Сроки и размеры кредита, как видим, вполне те же, что и в России. Но проценты… Отечественные банки, конечно, объяснят, что их иностранные коллеги имеют доступ к дешевым "длинным" деньгам, поэтому и в состоянии давать деньги ипотечным заемщикам на столь выгодных условиях. Но гражданам от этих объяснений не легче…

Из всех популярных на сегодня стран большинство экспертов считают наиболее привлекательной Испанию. Александра Ясонова, заместитель начальника управления по продажам и дистрибуции блока "Ипотечное кредитование" Альфа-Банка называет еще меньшую ставку по кредиту: "Ставка там составляет 3,5-5% годовых. Для примера, во Франции эти цифры составляют 4,5-6%, в Англии – 5-6,5%". Также в Испании максимальный размер кредита может достигать 80% от стоимости недвижимости. Помимо этого, говорит эксперт, существуют различные дополнительные льготы – например, отсрочка начала выплат по кредиту. В некоторых случаях она может достигать одного года.

Но ничто не обходится без проблем. Связаны они, как все уже догадались, со знаменитым ипотечным кризисом, из-за которого банки стали осторожнее в выдаче кредитов. Главными жертвами ужесточения стали иностранцы из различных "непонятных" стран – в том числе и россияне. "Условия стали хуже, - отмечает Юлия Титова. – Там, где раньше давали кредит в 70% от стоимости недвижимости, теперь дают лишь 50-60%. Повысились процентные ставки: сейчас они около 5,8% (в среднем по наиболее популярным странам), а года два назад были 4%. Справедливости ради отмечу, что заемщик-иностранец никогда не обладал равными возможностями с резидентами. Во Франции были возможны кредиты в 100% от стоимости недвижимости – но для нерезидентов Евросоюза это было недоступно никогда. Для иностранцев также не действуют льготные программы кредитования (например, "молодая семья")".

Александра Ясонова упоминает об определенной "встречной тенденции" - россияне в последние годы стали активно покупать зарубежную недвижимость, банки постепенно привыкают к таким заемщикам и охотнее выдают им кредиты. Но увы! – пока этот процесс откровенно слабее, чем проблемы на межбанковском рынке и консерватизм западных банкиров.

Выше уже неоднократно называлась Испания как некий "луч света": и проценты для иностранцев там ниже, и кредит получить проще. Сходная ситуация в Объединенных Арабских Эмиратах – там размер первоначального взноса может быть всего 10-20%, на оставшиеся 80-90 банк даст кредит. Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании "Новый город", с изрядным скепсисом глядит на эту "красоту" - по ее мнению, она является следствием не "доброты" тамошних банкиров, а проявлением более прозаических соображений. "Всем известно, что на испанском рынке – стагнация, - отмечает эксперт. – Цены взлетели, покупателей очень мало. Зарубежные инвесторы (прежде всего из более богатых стран Европы) переключились на другие рынки, сами испанцы тоже покупают неохотно, потому что в стране высок уровень безработицы. Так что тамошние застройщики рады любому покупателю".

В качестве альтернативного примера Наталья Ветлугина предлагает рассмотреть рынок Австрии – там государство совершенно не заинтересовано в иностранных приобретателях, более того, активно препятствует их проникновению на рынок. Даже имея деньги, зарубежный покупатель должен получить специальное разрешение от властей. Вопрос об ипотеке здесь просто не стоит…

Ипотека в классическом понимании, т.е. когда приобретаемый объект недвижимости и становится залогом по кредиту, здесь невозможна. Если у заемщика возникнут проблемы, и он не сможет платить по кредиту, отбирать у него недвижимость придется через суды иностранных государств. Это очень долго, дорого (одни юристы, владеющие языком и знающие местные законы, во что обойдутся!), поэтому российские банки в принципе не занимаются таким кредитованием.

Теоретически, можно взять потребительский беззалоговый кредит. Однако его размеры редко бывают больше 1-1,2 млн. рублей – для рынка недвижимости это несерьезные суммы. Кроме того, проценты по таким займам могут достигать 20% и даже превышать эту цифру. Потребительский кредит имеет смысл только в том случае, если у вас есть основная сумма для покупки, не хватает какой-то малости – вот на эти 10-20-30 тысяч евро и кредитуемся.

Более привлекательно выглядят потребительские кредиты под залог имеющейся московской недвижимости на любые цели. В этом случае банк не спрашивает, зачем вы берете деньги, и их вполне можно пустить на приобретение объекта в "зарубежке". Как говорит Юлия Титова, стандартные условия таких кредитов – сумма до 50-80% от стоимости объекта, сроки в 5-10 лет под 15-20% годовых. Т.е. пожестче, чем обычная ипотека, но все равно лучше, чем обычный потребительский кредит.

Оксана Каплина, руководитель Отдела качества компании ХИРШ, обращает внимание и на такой аспект: при выдаче потребительских кредитов под залог жилья, банки, как правило, значительно менее тщательно проверяют платежеспособность заемщиков, их зарплату. Для людей, имеющих солидные доходы, но не способных внятно объяснить их происхождение (для сегодняшней России это достаточно частая ситуация) это соображение может оказаться существенным.

И еще один нюанс. Мало кто знает, что на Западе условия ипотечного кредита, как правило, фиксируются на 2-3 года. Предполагается, что потом стороны вновь встретятся и обсудят условия, исходя из изменившейся (или не изменившейся) рыночной ситуации. Что получается – объяснять, вероятно, нет необходимости: банк повышает вам процент, и деваться вам некуда, разве что сумеете перекредитоваться в другом банке. При общении с нашими банками, слава богу, хоть от таких "сюрпризов" клиент избавлен: договор заключается сразу на весь срок и пересмотру не подлежит.

Что же можно сказать в заключение? При покупке зарубежной недвижимости - если есть такая возможность - правильнее взять кредит в той же стране, где расположен покупаемый объект. Несмотря на определенные неудобства, более низкие, чем в России, процентные ставки с лихвой окупят все затраты времени и средств. С другой стороны, в ряде государств получить ипотечный кредит для россиянина практически нереально. Тогда выходом станет нецелевой кредит в отечественном банке (под залог имеющегося у заемщика жилья в России).


Источник: PRO-Credit.Ru