Когда речь заходит о доступности ипотечного кредитования в России, наиболее частым сдерживающим фактором, как простыми обывателями, так и специалистами называется высокий уровень процентных ставок. Как правило, основой такого сравнения служит сопоставление с уровнем процентных ставок западных стран. Почти у всех есть примеры, когда кто-то из дальних родственников или знакомых смог взять ипотеку, например в Германии, под 4% годовых. Когда же ситуация с одним из самых востребованных направлений банковского кредитования изменится в лучшую сторону и в России? Ответ на этот вопрос может быть вполне неожиданным: на нашем рынке уже есть подобные предложения.

Некоторые крупные российские банки и АИЖК готовы предложить выгодные ипотечные программы кредитования, где ценообразование можно сопоставить с европейским, т.е. надбавка к инфляции не превышает 2 %. Безусловно, не стоит забывать о том, что значение инфляции в России будет отличаться от западных, тем не менее, ставки российской ипотеки держаться на низком уровне – около 9% годовых. В некоторых программах предусмотрена возможность снижения ставки до 6,4% с помощью государственной программы поддержки.
 
Специалисты отмечают, что сравнивать абсолютные значение ставок по ипотечным кредитам некорректно. В первую очередь, это обусловлено тем, что уровень инфляции в России выше, чем в западных странах. С другой стороны, развивающаяся российская экономика дает преимущество заемщикам, так как темпы роста доходов населения в таких странах намного выше. Преимущество выражается как в реальном, так и номинальном выражении. Другими словами, если среднестатистический заемщик возьмет ипотеку в банке под 10-11% годовых и ежемесячно выплачивает по нему, например, 25 тысяч рублей. В том случае, если эта сумма составляет половину его заработной платы, то лет через пять-шесть  она может составлять уже треть, а через десять и того меньше, поскольку развивающаяся экономика характеризуется устойчивой тенденцией к росту доходов населения. В самом же номинальном значении платеж не будет увеличиваться, потому что значительную долю российского рынка ипотечного кредитования составляют кредиты, выданные по фиксированной ставке. В европейских странах доминирует иная схема ипотеки, где ставка по таким длинным кредитным программам не фиксируется, в отдельных случаях может фиксироваться на непродолжительный срок, привязываясь к стоимости заемных средств. В России во время кризиса банкам на уроне законодательства запретили повышать ставки по кредитам, которые были выданы ранее, поэтому российским заемщикам не могут увеличивать уровень процентной ставки. Отсюда и возникает особенность российского ипотечного рынка, где наблюдается высокий уровень досрочного погашения кредита (уровень доходов населения растет, а стоимость кредита остается фиксированной). В среднем, если срок кредита составляет 16-17 лет, то в реальности его «жизнеспособность» составляет не более 7 лет, проводя аналогию с европейскими странами и США, где уровень досрочного погашения невысок.

С учетом всех этих факторов можно сказать, что ипотека для российских заемщиков является более выигрышным вариантом, а для банков трансформируется в большие риски. Чтобы снизить процентный риск, банки выдают ипотеку с превышением ставки над показателем инфляции в 4-5%, а не в 2%, как в европейских странах. Согласно правительственной стратегии развития жилищного кредитования по ипотеке указывается, что к 2020 году уровень средней ставки должен опуститься до 6%. Относительный ориентир для банков предусматривает, что индекс потребительских цен должен составлять 4%, другими словами, российским банкам в условиях конкуренции придется работать в пределах 2% маржи. Поэтому главный вопрос, на который предстоит ответить российскому рынку ипотеки: как существовать на эти несколько процентов?

На первый план выходит развитость инфраструктуры, за счет которой бы снижались издержки на выдачу и сопровождение кредитов, но самый главный момент – разработка страховых механизмов, благодаря которым покрывались бы риски банков в случае ухудшения финансовой ситуации у заемщика или при падении цены на недвижимость. Российский ипотечный рынок в первую очередь нуждается в источниках долгосрочного финансирования, и одним из выходов может стать создание ипотечных ценных бумаг. Безусловно, выпуск облигаций с ипотечным покрытием будет связан с большими расходами на первоначальном этапе, кроме того, банку необходимо накопить достаточный пул ипотечных кредитов, но все же участие банков в таких программах дает им надежный источник инвестиций.

Насколько банки готовы принимать участие в таких программах? Примером этого может стать программа ВЭБа, предусматривающая инвестирование в ипотечные ценные бумаги около 150 млрд. рублей. Главное условие для банков, которые желают участвовать в программе – это оформление ипотечных кредитов по ставке, не превышающей показатель в 11%. После того, как банки получили гарантию рефинансирования, был подписан договор на весь объем.